Bei einer Festhypothek bleibt der Zinssatz während der vereinbarten Laufzeit unverändert. Üblich sind Laufzeiten von zwei bis zehn Jahren; je nach Anbieter sind auch fünfzehn Jahre oder mehr möglich. Kurze Laufzeiten bergen das Risiko einer Erneuerung in einer Phase hoher Zinsen. Lange Laufzeiten schützen vor Zinserhöhungen, schränken aber die Flexibilität ein und können bei vorzeitiger Auflösung hohe Kosten verursachen. Zudem sind längere Laufzeiten in der Regel, aber nicht immer, höher verzinst und damit teurer. Neben dem aktuellen Zinsniveau sollten deshalb auch ein möglicher Verkauf, eine größere Amortisation, die Pensionierung oder andere Veränderungen der Lebenssituation berücksichtigt werden.
Der Zinssatz einer SARON-Hypothek richtet sich nach dem SARON. Dieser bildet den durchschnittlichen Zinssatz ab, zu dem sich Banken am Schweizer Geldmarkt über Nacht gegenseitig Geld leihen. Die Bank schlägt darauf eine Marge. Steigt der SARON, nehmen auch die Finanzierungskosten zu. Je nach Anbieter kann gegen Aufpreis eine Zinsobergrenze vereinbart werden. Eine solche Lösung wird als Cap-Hypothek bezeichnet.
Viele Eigentümer teilen ihre Finanzierung in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten oder Hypothekarmodellen auf. Ein Teil kann als Festhypothek abgeschlossen, ein anderer als SARON-Hypothek geführt werden. Dadurch sinkt das Risiko, die gesamte Finanzierung zu einem ungünstigen Zeitpunkt erneuern zu müssen. Unterschiedliche Ablauftermine können jedoch einen Anbieterwechsel erschweren und die Flexibilität einschränken.
Die Entwicklung der Hypothekarzinsen lässt sich nicht zuverlässig vorhersagen. Der SARON reagiert vergleichsweise direkt auf Veränderungen des SNB-Leitzinses. Die Zinssätze von Festhypotheken orientieren sich stärker an den langfristigen Kapitalmarktzinsen, die Erwartungen über künftige Leitzinsen, Inflation und Konjunktur bereits berücksichtigen.
Ein Vergleich verschiedener Anbieter lohnt sich, da sich Zinssätze und Vertragsbedingungen teils deutlich unterscheiden. Bei Festhypotheken sind vor allem Zinssatz und Laufzeit wichtig, bei SARON-Hypotheken Marge, Rahmenlaufzeit und die Möglichkeit eines Wechsels in eine Festhypothek. Eine längere Rahmenlaufzeit schützt vor kurzfristigen Anpassungen der Marge, bindet aber länger an den Anbieter. Bei beiden Modellen sollten zudem die Bedingungen einer vorzeitigen Auflösung, insbesondere eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung, geprüft werden.
Entscheidend ist deshalb nicht allein der aktuell günstigste Zinssatz, sondern eine Finanzierung, die langfristig zur persönlichen und finanziellen Situation passt.
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